Henri Van Eeckhoudt & Hendrik Van Eeckhoudt, Geassocieerde notarissen te Sint-Martens-Lennik

 

Henri Van Eeckhoudt & Hendrik Van Eeckhoudt

Geassocieerde notarissen te Sint-Martens-Lennik

De openbare verkoop

Een andere manier om je goed te (ver)kopen, is om te werken met een openbare verkoop. Meestal denk je bij een openbare verkoop aan een beslag, maar een openbare verkoop kan ook volledig vrijwillig gebeuren. Meer nog, het biedt een aantal voordelen die de onderhandse verkoop niet heeft.

 

Aandachtspunten bij een openbare verkoop

Bij een openbare verkoop wijst de notaris, mits akkoord van de eigenaar, dadelijk toe aan de meestbiedende zonder dat er nog extra onderhandelingen gebeuren.  Op het ogenblik van de toewijzing is de verkoop gesloten en wordt in de verkoopzaal de akte opgemaakt en ondertekend. 

De kosten moeten doorgaans binnen de 5 dagen betaald worden. Voor de betaling van de koopsom heb je als koper meestal één maand de tijd. Daarna moeten interesten bijbetaald worden.

Bij een openbare verkoop is het cruciaal op je vooraf in te lichten over de woning bij de verkopende notaris. Als koper heb je bij de toewijzing geen bedenktijd meer. Je kan ook géén  opschortende voorwaarde bedingen. Je koopt of je koopt niet. Zorg er daarom voor dat je op voorhand genoeg informatie hebt over het goed om een weloverwogen en doordachte keuze te maken.

Bovendien is het van belang om bij een openbare verkoop voldoende inzicht te hebben over je financiële mogelijkheden.  Ga daarom op voorhand langs bij de bank. Deze zal je vertellen tot hoeveel je kan opbieden. En vergeet niet… elk bod is bindend.

In het algemeen is het sterk aan te raden bij een openbare verkoop vooraf contact op te nemen met het kantoor van de notaris en navraag te doen omtrent:

  • de algemene voorwaarden;
  • de specifieke voorwaarden, eigen aan elke verkoop;
  • de juiste kosten: deze zijn samengesteld uit een forfaitair kostenpercentage vermeerderd met de bijzondere kosten, eigen aan iedere openbare verkoping;
  • de beschikbaarheid van het onroerend goed: vrij bij de akte of verhuurd.
 

 

De vrijwillige openbare verkoop

In heel het land wordt vandaag een identieke procedure voor openbare verkopen toegepast. Dat zorgt voor de nodige transparantie bij kopers en verkopers. Een onroerend goed wordt  in één zitdag verkocht. Verkopers kunnen zo sneller verkopen, kopers ervaren minder stress. Vóór de verkoop kan de verkoper in overleg met zijn notaris beslissen om een instelprijs vast te leggen. Dat bedrag kan vooraf worden aangekondigd in alle publiciteit rond het goed. Daarnaast kunnen kopers eventueel een premie ontvangen. Hiervoor zijn twee scenario’s voorzien: met instelprijs of zonder instelprijs.

  • Indien er een instelprijs is voorzien, zal diegene die als eerste dit bedrag (of meer) biedt, een premie ontvangen indien hij de uiteindelijke koper blijkt te zijn. De premie bedraagt 1% van het eerste geboden bedrag.

  • Indien er geen instelprijs is voorzien, kan de notaris beslissen om toch een premie van 1% toe te kennen aan diegene die het hoogste bedrag biedt tijdens de zitting. Ook in dit geval moet het gaan om de uiteindelijke koper.

Wat als de koper niet betaalt? Indien de hoogste bieder achteraf zijn financiële verplichtingen niet zou nakomen, kan de verkoper vragen dat het goed opnieuw te koop gesteld wordt. Deze procedure heet “rouwkoop”. De naam zegt het al. Het is de situatie waarbij een koper zijn gesloten koop ‘berouwt’. Bij een rouwkoop wordt het goed onder dezelfde voorwaarden als bij de vorige openbare verkoping te koop gesteld door dezelfde notaris. De bieder (de “rouwkoper’) die na de eerste openbare verkoping zijn financiële verplichtingen niet nakwam, zal hiervoor een sanctie krijgen.

 

 

De gedwongen en gerechtelijke openbare verkoop

In sommige gevallen moet de openbare verkoop plaatsvinden volgens welbepaalde wettelijke regels. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer het goed toebehoort aan minderjarigen of aan iemand die onder bewind is geplaatst. In dat geval spreekt men van een 'gerechtelijke openbare verkoop'.

Ook bij een verkoop na een uitvoerend beslag moeten bijzondere regels worden nagevolgd. In dat geval spreekt men van een ‘gedwongen  openbare verkoop’. De gedwongen en gerechtelijke openbare verkoop wordt gehouden in één enkele zitdag. De toewijzing geschiedt vandaag zonder mogelijkheid tot hoger bod.

 

Commandverklaring

Zowel bij een vrijwillige als bij een gerechtelijke openbare verkoop, heeft de uiteindelijke koper de mogelijkheid om een "command" (= lastgever) aan te stellen. Dit betekent dat hij verklaart niet voor zichzelf te hebben gekocht, maar voor een derde, die onbekend wil blijven bij de openbare biedingen. 

Deze commandbenoeming gebeurt via een notariële akte, die verleden wordt binnen de vijf dagen. De akte moet geregistreerd worden binnen de termijn van 15 dagen. Indien bij de commandverklaring ook de verklaring van afwezigheid van hoger bod wordt opgenomen, bedraagt de registratietermijn twee maanden.